Medidas inmobiliarias, Real Decreto-ley 11/2020 de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. BOE 01-04-2020
ALQUILERES
Definiciones respecto a alquileres
Vulnerabilidad económica
A efectos de este Real Decreto, el arrendatario deberá encontrarse en:
- Situación de desempleo, ERTE o reducción de su jornada laboral por motivo de cuidado. Para el caso de que se trate de un empresario, deberá acreditar una pérdida sustancial de sus ingresos.
Que la renta de la Unidad Familiar no supere:
- Con carácter general, el límite de 3 veces el IPREM, que se incrementará en 0,1 veces por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si se trata de unidad familiar monoparental)
- Dicho límite subirá 4/5 veces el IPREM en el caso de que alguno de los miembros de la Unidad Familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.
- Que la renta del alquiler más los gastos y suministros básicos sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la Unidad Familiar en su conjunto.
- Que ningún miembro de la Unidad Familiar sea propietario o usufructuario de otra propiedad en España, salvo que exista indisponibilidad de este.
Definición de Gastos y suministros básicos
Importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Suspensión de desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables de contratos de alquiler
Una vez finalice el Estado de Alarma, si el arrendatario acredita ante el órgano judicial que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica sobrevenida por la crisis del COVID-19, se iniciará una suspensión extraordinaria hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren pertinentes, por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley 11/2020.
Durante el Estada de Alarma se suspenden todos los procedimientos de desahucio y lanzamientos procedentes de contratos de alquiler. (art 1)
Ayudas en la renta del alquiler, moratoria o reducción.
Se podrán acoger a dicha medida aquellos arrendatarios que cumplan los siguientes requisitos:
- Se encuentren en situación de “vulnerabilidad económica”, respecto de la que es su vivienda habitual.
- Que el propietario de esta sea una empresa o entidad pública o grandes tenedores, (aquellos que son titulares de más de 10 bienes inmuebles, sin contar plazas de garaje y trasteros, o una superficie construida mayor de 1.500 m²).
La moratoria o reducción en el pago de la renta solo se podrá concretar mediante acuerdo voluntario entre las partes.
En caso de que se haya llegado a un acuerdo con el arrendador, éste deberá elegir una de las siguientes opciones:
- Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que perdure el Estado de Alarma: Dicho plazo es prorrogable hasta 4 meses después de la finalización del Estado de Alarma.
- Moratoria: La moratoria consiste en un aplazamiento del pago de la renta sin intereses. El plazo de duración de la moratoria coincidirá con el tiempo que perdure el Estado de Alarma, y hasta 4 meses después del decreto de finalización del mismo. El pago de dichas rentas se podrá fraccionar en los 3 años siguientes.
Para el caso de que el arrendador no acepte ninguna de las propuestas de moratoria o reducción del pago de la renta, que el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas transitorias de financiación. (art.4)
Plazos
El plazo para solicitar la aplicación de dichas medidas por parte del arrendatario será de un mes, o sea hasta el 2 de mayo de 2020. Deberá aportar la documentación correspondiente.
El arrendador deberá contestar en un plazo máximo de 7 días hábiles a dicha propuesta, prestando su conformidad o proponiendo una alternativa.
Prórroga Extraordinaria de los contratos de arrendamiento
Esta prórroga se podrá solicitar desde el 1 de abril de 2020 hasta un plazo máximo de dos meses de la declaración del fin del Estado de Alarma, para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, tanto si se cumple el término del contrato, como cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario tiene derecho a solicitar (y el arrendador tendrá obligación de conceder salvo acuerdo de otro tipo establecido entre las partes), una prórroga extraordinaria por un máximo de 6 meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. (art 2).
Nuevo programa de ayudas para financiar el pago de las rentas del alquiler pendientes en alquileres de vivienda habitual
Si no hay acuerdo entre el arrendatario vulnerable y el arrendador particular, el inquilino podrá acceder al Programa de ayudas transitorias de financiación por parte de las entidades bancarias con total cobertura del Estado:
- Pueden cubrir hasta un máximo de 6 meses de cuotas del alquiler
- Plazo de devolución de 6 años, que se podrá prorrogar hasta un máximo de 4 años más, sin que ello suponga gastos e interés
- Tendrán acceso al mismo aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de “vulnerabilidad económica” sobrevenida en los términos expuestos por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo.
Acceden a él todo tipo de inquilinos en este Programa de Ayudas.
Si el hogar no se ha recuperado de su situación de vulnerabilidad y no puede hacer frente a la devolución del préstamo, podrán acceder a una ayuda de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. (art.10)
MORATORIA HIPOTECARIA
Definiciones para moratoria hipotecaria
Gastos y suministros básicos
Importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Alteración significativa de las circunstancias económicas
Cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere la moratoria de deuda sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3
Unidad familiar
La compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
Potencial beneficiario
Quienes estén haciendo frente a una deuda hipotecaria conforme al artículo moratoria de la deuda hipotecaria.
Vulnerabilidad económica
A efectos de este Real Decreto, quedan definidos por el cumplimiento conjunto de las siguientes condiciones:
Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.
Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
Con carácter general, el límite de 3 veces el IPREM, que se incrementará en 0,1 veces por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si se trata de unidad familiar monoparental)
Dicho límite subirá 4/5 veces el IPREM en el caso de que alguno de los miembros de la Unidad Familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.
Que la renta del alquiler más los gastos y suministros básicos sea igual o superior al 35% de los ingresos netos de la Unidad Familiar en su conjunto.
Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
En ningún caso resultará de aplicación esta definición para los consumidores vulnerables en el ámbito del agua, el gas natural y la electricidad en los términos del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y de este real decreto-ley, ni para la moratoria de deuda arrendaticia de las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.
BIENES QUE SE PUEDEN SOLICITAR LA MORATORIA HIPOTECARIA
La deuda o los préstamos hipotecarios a los que se refieren este apartado serán la deuda contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de:
- La vivienda habitual.
- Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales (empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido) (DF1ª-2) con una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.
- Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler (conforme al artículo 19 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19 (incluidos desde art. 7 al 16ter, ambos incluidos).
y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto
463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización de este.
Acreditación de potencial beneficiario
Mediante la presentación de TODOS (DF1ª-3) los siguientes documentos:
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan la vivienda: i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. ii. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.
e) En el caso de que se solicite la moratoria de la deuda hipotecaria por el préstamo hipotecario por una vivienda en alquiler, deberá aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.
f) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a e) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
La solicitud de la moratoria conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de 3 meses y la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.
CONTRATOS DE CREDITO SIN GARANTIA HIPOTECARIA
Los supuestos de vulnerabilidad económica de este apartado tienen las siguientes características:
a) Si la persona física fuera beneficiaria a su vez de la moratoria de la hipoteca de vivienda habitual, no se tendrá en cuenta su aplicación a efectos del cálculo previsto en el artículo.
b) Si el potencial beneficiario no tuviera contratado un préstamo hipotecario y sin embargo, tuviera que hacer frente al pago periódico, o bien de una renta por alquiler de su vivienda habitual, o bien de cualquier tipo de financiación sin garantía hipotecaria frente a una entidad financiera, o a ambas simultáneamente, se sustituirá el importe de la cuota hipotecaria por la suma total de dichos importes, incluyendo la renta por alquiler. Pero si tiene carga hipotecaria, se utilizará la suma total de dichos importes.
c) Si el potencial beneficiario tuviera que hacer frente a un único préstamo sin garantía hipotecaria y no tuviera que hacer frente al pago periódico de una renta por alquiler de su vivienda habitual, se tendrá en cuenta sólo dicho préstamo sin garantía hipotecaria a los efectos anteriores.
Será acreditará por el deudor ante el acreedor mediante la presentación de los mismos documentos que con hipoteca anteriores. El importe de los pagos periódicos para la devolución de la financiación sin garantía hipotecaria se acreditará mediante la aportación del correspondiente contrato suscrito con la entidad financiera.
SUSPENSION DE CONTRATOS DE CREDITO SIN GARANTIA HIPOTECARIA
Se establecen medidas conducentes a procurar la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria que estuviera vigente a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, cuando esté contratado por una persona física que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, (HIPOTECARIA O NO).
Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal.
Solicitud
La solicitud de la suspensión podrá solicitar del acreedor, hasta un mes después del fin de la vigencia del estado de alarma, la suspensión de sus obligaciones. Los deudores acompañarán, junto a la solicitud de suspensión, la misma documentación que para las hipotecas, y una vez acreditada, el acreedor procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria.
No requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna y surtirá efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio. No
obstante, si el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles de Venta a Plazos de Bienes Muebles, será necesaria la inscripción de la ampliación de plazo que suponga la suspensión, de acuerdo con las normas generales aplicables.
La suspensión tendrá una duración de tres meses ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros.
Cuando prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria acuerden una novación, como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en aspectos distintos a la suspensión, incorporarán, además de aquellos otros aspectos que las partes pacten, la suspensión de las obligaciones contractuales impuestas por este real decreto-ley y solicitadas por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.
Durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse
plenamente la libertad deambulatoria, no podrán formalizarse las escrituras públicas a que se refiere el apartado 2 del presente RD. No obstante, ello no suspenderá la aplicación de la moratoria, que deberá aplicarse automáticamente, se haya formalizado o no aún dicha suspensión en escritura.
Efectos de la suspensión.
1. Durante el periodo de vigencia de la suspensión:
a) El acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni parcialmente.
b) No se devengarán ningún tipo de intereses, ni ordinarios, ni de demora.
2. La fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, como consecuencia
de la suspensión, por el tiempo de duración de esta, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas. Tratándose de bienes o derechos inscribibles se ajustarán a su propia normativa, de acuerdo con las reglas generales, y lo dispuesto en el apartado segundo del artículo anterior.
3. La suspensión en el pago de intereses no será aplicable a deudores o contratos
distintos de los regulados en el presente real decreto-ley.
La actuación fraudulenta del deudor en relación con la suspensión tendrá su supervisión y régimen sancionador.