En esta circular contemplamos la casuística que genera la aplicación o no del Impuesto sobre el Valor Añadido, así como el tipo impositivo en su caso, en las operaciones del día a días más relevantes.
Fianza entregada por el arrendatario de un local
La prestación de una fianza como garantía en la formalización de un contrato de arrendamiento no está sujeta a IVA por tener carácter indemnizatorio (su objeto es compensar los daños y perjuicios que el arrendatario pudiera haber causado al arrendador en relación con el inmueble arrendado), no procediendo por lo tanto la repercusión del impuesto, (art. 78.Tres.1º LIVA). DGT V2507-19.
Indemnización pagada por el inquilino por la rescisión del contrato o por obras realizadas en el local
Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto (art. 78.Tres.1º LIVA).
Indemnización que paga el propietario del local al inquilino por la rescisión del contrato
Se considera contraprestación de un servicio prestado por el inquilino consistente en un “no hacer” (dejar de utilizar el local) y está sujeta a IVA.
Cesión de uso de local de forma gratuita (por ejemplo, un padre a un hijo)
Si el propietario está de alta en el censo de empresarios se trata de un autoconsumo y debe declarar como IVA devengado, aplicando el tipo de gravamen del 21% al coste de prestación del servicio, incluido en su caso, la amortización del bien cedido.
Al no pactarse precio, el devengo del IVA se produce el 31 de diciembre de cada año, declarando la correspondiente cuota en la autoliquidación del último período del año.
Si el propietario no está dado de alta en el censo de empresarios, el alquiler gratuito del inmueble no le convierte en empresario a efectos de IVA, por lo que la cesión no estará sujeta al IVA. DGT V0432-20.
Traspaso en el alquiler de un local
La mera cesión de los derechos arrendaticios sobre el local sin ir acompañada de la necesaria estructura de factores de producción para desarrollar la actividad (personal, mobiliario, herramientas…) está sujeta al IVA al tipo del 21%. DGT V1722-20.
Venta de negocio. Empresario traspasa todo el negocio excepto el local, que lo arrienda al adquirente
No está sujeta al IVA la venta si los bienes transmitidos se acompañan de la necesaria estructura organizativa de factores de producción para desarrollar la actividad empresarial por sus propios medios.
En otro caso estará sujeta. DGT V2368-20.
Finalizado un contrato de alquiler el propietario pone en venta el local. Lo vende tras presentar el modelo censal (036) de baja
Si aún no se ha producido la liquidación de todo el patrimonio empresarial la transmisión del local está sujeta a IVA, aunque haya presentado la declaración de baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.
La sujeción a IVA conllevará la posible renuncia a la exención cuando el adquirente lleve a cabo una actividad que le permita deducir, tributando la transmisión por IVA en lugar de por ITP. Consulta DGT V2802-17.
Alquiler de un local
Es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21%.
Alquiler de una vivienda
Exento de IVA. Sujeto al ITP competencia de las CCAA y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.
La exención en IVA comprende garajes, anexos accesorios (trasteros) y muebles arrendados conjuntamente.
Alquiler con opción de compra de una vivienda
Depende de quién sea el arrendador, si se trata de una empresa de arrendamiento financiero (el contrato debe tener una duración superior a 10 años) o el promotor del inmueble, el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA.
4% si son viviendas de protección oficial.
Alquiler de una vivienda por una empresa para uno de sus empleados
Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA.
Para ello, en el contrato de arrendamiento debe figurar, de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s última del inmueble. En caso contrario sí se aplicará el IVA.
Alquiler de una vivienda a una Asociación / Fundación (entidad sin ánimo de lucro) para su cesión gratuita a personas en riesgo de exclusión / inmigrantes / personas enfermas
Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA.
La Asociación o Fundación, al alquilar de forma gratuita, no se convierte en empresario a efectos del IVA, actuando como consumidor final sin perjuicio de permitir el uso de la vivienda a otras personas.
Alquiler de una vivienda a una agencia inmobiliaria
Es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% (el arrendatario no lo utiliza como vivienda, sino que a su vez lo arrienda).
Alquiler de un apartamento turístico
La actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda, está exenta del IVA, por lo que no se repercutirá el impuesto.
Si se prestan servicios de hostelería, el alquiler tributará al 10%.
Alquiler de una plaza de garaje
Si se alquila conjuntamente con la vivienda se trata de una operación sujeta y exenta de IVA. En otro caso el arrendador deberá repercutir un IVA del 21%.
Alquiler de una vivienda que es utilizada como despacho de abogados
Es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% ya que el inmueble no se utiliza como vivienda.
Alquiler de un piso que es utilizado por un médico como vivienda, destinando varias habitaciones a su consulta particular
Es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% ya que el inmueble no se utiliza exclusivamente como vivienda.
Alquiler de un solar
Es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21%.
Arrendamiento de una vivienda por una agencia inmobiliaria a un particular
Está exento de IVA.
Está sujeto al ITP competencia de las CCAA y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.
Particular compra un local de segunda mano para alquilar
El vendedor puede renunciar a la exención y que la compra del local tribute por IVA en lugar del ITP.
El alquiler del local convierte al particular en empresario a efectos de IVA. Por esta actividad repercute IVA y genera derecho a deducción.
En la transmisión de un inmueble con renuncia a la exención del IVA es el comprador el obligado a declarar el IVA devengado en la compraventa por “inversión del sujeto pasivo”. Declarará asimismo el IVA deducible.
Obras en locales
21%
Reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario
21%. El propietario, destinatario de los servicios de reparación, afecta la vivienda al arrendamiento no al uso particular.
Local comercial con licencia para convertirlo en vivienda. La cédula de habitabilidad será concedida cuando finalicen las obras que se contratan con un tercero
Si la vivienda dispone de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, terminada su construcción, se considerará apto como vivienda: 10% si la obra cumple los requisitos para considerarse rehabilitación (art. 20.uno.22º.A LIVA) u obra de renovación o reparación (art. 91.uno.2.10º LIVA). DGT V2250-20.
Obras de construcción
Tributan al 10% las siguientes operaciones:
- Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso.
- Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.
- Ejecuciones de obra directamente formalizadas con Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos.
La entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina, etc., para la realización de obras en edificaciones tributarán en todo caso al tipo general del 21%, dado que no tiene la consideración de ejecución de obra.
Se considera construcción, y se aplica el 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.
Obras de rehabilitación
Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:
- Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.
- Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
Obras análogas a las de rehabilitación
Tributan al 10%:
- Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
- Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
- Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
- Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
- Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
Obras conexas a las de rehabilitación
Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación y tributan al 10%, las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:
- Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
- Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
- Las obras de rehabilitación energética.
Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.
Obras de renovación o reparación
Como norma general, el tipo aplicable será el 21%.
Sin embargo, tributarán al 10% las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos:
- Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aún de forma parcial), no se aplica el tipo reducido.
- Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
- Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación.
Por ejemplo: La colocación del suelo de una vivienda por 10.000,00 euros, correspondiendo 3.000,00 euros a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido. Una obra por un importe total de 10.000,00 euros, si los materiales aportados ascienden a 5.000,00 euros., tributa, sin embargo, al tipo general.
Fuente: AEAT – Preguntas frecuentes IVA de arrendamiento de inmuebles
Fecha actualización CISS fiscal: 31-8-2023